Что ждет рынок недвижимости в 2010 году?

25-02-2010
Что ждет рынок недвижимости в 2010 году? Пока консультанты ищут новые модели восстановления экономик некоторых европейских стран, крупные инвесторы предпочитают недвижимость в странах со стабильной экономикой и высоколиквидные объекты в престижном месте.

В ходе обсуждения одноименного с конференцией исследования "Новые тенденции на рынке недвижимости – 2010" участники пытались выяснить, смогут ли рынки достичь в ближайшее время результатов 2007 г, а также понять, начнут ли банки распродажи проблемных активов.


В ходе исследования "Новые тенденции на рынке недвижимости – 2010", проведенного институтом Urban Land Institute, было опрошено 600 человек. Доля тех, чья деятельность ведется в России, составляет 12% - это максимальная доля в данном исследовании. Также многие опрошенные ведут активную деятельность в Испании (11,2%) и Великобритании (10,4%). Доля фирм, осуществляющих международную деятельность, также внушительна – 26,4%.

По словам вице-президента Urban Land Institute Брайана Килкелли, на финансовом рынке сложилась такая ситуация, при которой, с одной стороны, много денег и их надо инвестировать, а с другой стороны, банки аккумулировали огромное количество проблемных активов. При этом кредитные организации не стремятся быстро расставаться с данными активами – им проще до последнего реструктурировать долги.
На балансах банков, работающих в еврозоне, остаются кредиты, выданные сектору коммерческой недвижимости на сумму 781 млрд евро, плюс еще 250 млрд фунтов стерлингов (278 млрд евро) сосредоточено в банковской системе Великобритании. И это не считая ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью (CMBS), на сумму 95 млрд евро, подчеркивается в докладе.

Большая часть этого долга подлежит погашению в течение ближайших 4 лет: это кредиты, выданные банками Великобритании на сумму 112 млрд фунтов стерлингов и CMBS на сумму 65 млрд евро.

Проблемные активы

Некоторые из респондентов полагают, что европейские банки начнут "сброс" недвижимости в 2010 г. "Банки начинают вести себя намного решительнее, когда у них появляется ощущение, что самый сложный этап позади, и тогда они занимают жесткую позицию. Самые трудные времена для игроков рынка недвижимости, когда им придется управлять денежными потоками и находить пути решения сложнейших проблем, еще впереди, а не позади нас", - выразил мнение один из респондентов.
По признанию представителей российского банковского сектора, какие объемы сосредоточены на балансах российских банков, можно будет понять только в конце первого полугодия 2010 г. По замечанию партнера, руководителя группы по оказанию услуг сектору недвижимости компании PricewaterhouseCoopers (Россия) Ричарда Грэгсона, до кризиса "первую скрипку" играли в банках те, кто выдавал кредиты, теперь те, кто пытается управлять рисками.
Как отметил управляющий партнер Fleming Family & Partners Олег Мышкин в разговоре с корреспондентом ИнвестГУРУ, российская специфика состоит еще и в том, что проблемными активами пытаются управлять не специализированные управляющие компании, а представители самих банковских структур, пока не имеющие большого опыта в этом.
Ожидания европейских инвесторов омрачаются еще и тем, что экономика Европы может рухнуть, когда правительства остановят свои программы экономического стимулирования. Восстановление европейской экономики еще не набрало силу и носит неустойчивый характер. Сохраняется высокий уровень безработицы, а потребительские расходы ограничены.

Кроме того, в конечном итоге – хотя и не обязательно в этом году – процентные ставки могут пойти вверх, налоги - повыситься, доходы – сократиться. Главный вопрос для инвесторов состоит в том, ждать ли новых неприятностей – начнутся ли дефолты арендаторов, либо принимать какие-то решительные меры уже сейчас?

Не все так плохо

И все же большинство опрошенных склонны верить в улучшение ситуации. Но вот какую "кривую" покажет рынок, единого мнения нет. В ходе дискуссии прозвучала идея, что необходимо придумать совершенно новую модель рынка.
За неимением лучшего банки и инвесторы склонны занимать консервативную позицию, это отметили все участники дискуссии. Так, по словам О.Мышкина, "пока на российском рынке наблюдается кризис ликвидности, но кредиты выдаются, и выдаются только высококлассным заемщикам". Он также обратил внимание, что полгода назад о выдаче новых кредитов на рынке недвижимости речи вообще не было!

Тем не менее, по ожиданиям инвесторов, Москва за 2009 г переместилась с 6-го места по инвестиционным перспективам на 24-е, по девелопменту - с 4-го на 23-е место. Как отметил Б.Килкелли, в оценке перспектив развития рынка недвижимости Москвы участники исследования разошлись во мнениях, но многие сохраняют позитивное настроение. В частности, это касается приобретения новых объектов недвижимости.
В долгосрочной перспективе наблюдается оптимизм, особенно среди местных инвесторов, которые считают, что длительный период возвращения товарных цен к прежнему уровню будет способствовать восстановлению экономики и возвращению арендаторов. Настроения в отношении перспектив девелоперского рынка оставались более позитивными, что привело к тому, что рейтинг Москвы за 2009 г понизился всего на 4 позиции – с 4-го места до 8-го.

При этом по признанию большинства участников дискуссии, самыми устойчивыми к кризису оказались два бизнес-центра - "Дукат" и "Белая площадь" в Москве. Эксперты отмечают, что 2010 г – это, прежде всего, год заботы о безопасности и тщательного отбора объектов. Практически все респонденты сосредоточились на объектах класса "люкс" и прочих первоклассных активах. Причем это касается как Москвы, так и Европы. По признанию управляющего партнера Esterel Capital Эммануила Блуина, инвесторы оживились и стали покупать недвижимость в Лондоне (в Сити). По результатам опроса, оказалось, что среди наиболее активных инвесторов -  представители азиатских компаний.

Иностранные архитекторы считают, что на российском рынке очень мало высококачественных объектов, сообщил один из участников дискуссии. Именно поэтому, считают архитекторы, трудно привлечь зарубежных инвесторов.

Самые привлекательные города и страны

В 2010 г предпочтения инвесторов коммерческой недвижимости будет отдано офисам в центре города, магазинам на центральных улицах и торговым центрам. Однако инвестиции в жилую недвижимость на европейском рынке также высоко котируются. Ожидается даже, что они дадут лучшие результаты, чем коммерческая недвижимость.

Что касается отдельных городов, то настроения, нашедшие отражение в опросе 2009 г, в значительной мере сохранились. В исследовании 2009 г первое и второе место занимали Мюнхен и Гамбург как наиболее привлекательные города с точки зрения инвестиционных перспектив. И в этом году они остаются в числе лидеров. Многие респонденты считают Германию наиболее стабильной страной как в плане рынков недвижимости, так и экономики в целом.

По мере стабилизации рынков Лондон и Париж также получили высокую оценку в этой категории, заняв третье и четвертое места соответственно. По признанию участников, долгосрочную перспективу инвестирования имеют также Стамбул и Варшава.
Что касается запуска российского рынка, то достаточно будет одной громкой сделки, чтобы местные инвесторы снова оживились, считает Эммануил Блуин. Тем не менее, почти все участники дискуссии признали, что в краткосрочной перспективе не удастся достичь результатов 2007 года.


Версия для печати
Назад, к обзору всех новостей на сайте