В числе антикризисных мер могут оказаться стройсберкассы!

Потребности россиян в жилье превышают возможности строительных компаний: вне зависимости от того, кризис на дворе или нет, построить нужное количество квартир за счет дольщиков и самих строительных компаний нереально. В любом случае необходимы новые инструменты привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для реализации программы жилищного кредитования. Таким инструментом могли бы стать строительные сберкассы.

Принцип работы новых строительных сберегательных касс (ССК) не слишком отличается от работы советских жилищно-строительных кооперативов (ЖСК): гражданин вступает в кооператив и становится пайщиком. Сначала пайщик вносит в кооператив членский вступительный и первоначальный паевой взнос - 15% от стоимости квартиры. По индивидуальному графику он накапливает половину стоимости приобретаемого жилья. Длительность этого периода пайщик определяет сам, исходя из своих финансовых возможностей, но предполагается, что этот срок составит от двух до семи лет. Когда накопленная сумма составит 30-50% от стоимости квартиры, вкладчик получает кредит в размере, необходимом для покупки квартиры.

Конечно, оформления кредита придется подождать - это зависит прежде всего от того, есть ли в стройсберкассе требуемый объем денег. Но период ожидания сравнительно недолог и составляет от 2 до 6 месяцев. При этом члены кооператива сами контролируют продвижение очереди. При подходе очереди пайщику подбирают квартиру, он в нее вселяется и прописывается. Собственником квартиры он может стать, выплатив весь пай. А выплата оставшихся 50% должна произойти в срок до десяти лет.

ЖСК или ССК

Экспертами предполагалось, что ССК и система ипотечного кредитования должны эффективно дополнять друг друга. Обычно используется приблизительно следующая схема: 30-40% от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 30-40% - ссуда от ССК, остаток в 20-40% финансирует ипотечный банк.

Если закон примут, государство будет осуществлять поддержку строительных сберегательных вкладов за счет средств федерального бюджета. В частности, начислять премию на вклад в размере 20% от ежегодного прироста вклада. Поощряемый прирост вклада не сможет быть больше 70 000 рублей, а максимальный размер государственной премии на строительный сберегательный вклад в расчете на год на одного гражданина не превысит 14 000 рублей.

Разработку закона об использовании жилищных накоплений граждан в строительных сберегательных кассах инициировал комитет по бюджету и налогам Госдумы РФ. По мнению члена комитета Оксаны Дмитриевой, этот законопроект - объективная необходимость. "Согласно российскому жилищному законодательству получить полностью бесплатное жилье от государства сегодня могут не более 2-3% россиян. Еще 5% населения могут купить жилье без кредита за полную стоимость. А для оставшихся 90% граждан страны единственный вариант решения жилищной проблемы - с помощью системы жилищного кредитования", - отмечает она.

В зависимости

В первое время после своего появления идея вызвала большой резонанс. Однако с тех пор процесс принятия законопроекта завис. Продвижению идеи не способствовал и финансовый кризис, больно ударивший по строительной отрасли. Мнения экспертов и участников рынка разделились: одни считают, что кризис сможет поднять концепцию ССК "на щит", другие смотрят на эту идею весьма скептически.

В любом случае, по их мнению, необходимо добиваться соответствия баланса спроса и предложения на рынке жилья. Также необходимо переломить ориентацию рынка жилья на удовлетворение платежеспособного спроса преимущественно высокодоходных групп населения, одновременно обеспечив постоянный рост предложения. Готовых рецептов, как этого добиться, пока нет.

Заместитель министра строительного комплекса Рязанской области Сергей Семeнов, исходя из этого, выделил принятие законопроекта "О строительных сберегательных кассах" в числе антикризисных мер в сфере строительства. Строительные сберегательные кассы могут стать в нашей стране одним из инструментов приобретения недвижимости наряду с ипотекой. Причем если ипотекой на данный момент могут воспользоваться менее 5% населения России, то ССК, возможно, больше. По крайней мере, эксперты говорят о 15-20%.

Ипотечным кредитованием, как правило, могут воспользоваться только те граждане, чей ежемесячный доход составляет не менее 3-4 тысяч долларов на семью. Для получения кредита в ССК достаточно иметь доход в 20-50 тысяч рублей. Специалисты замечают, приобретение квартиры с помощью стройсберкассы все равно обойдется в 2 раза дешевле, чем с помощью ипотеки. Конечно, покупка через ССК потребует и более длительное время, но время в данном случае равняется деньгам.

Несмотря на обещанные авторами законопроекта преимущества, некоторые специалисты считают, что схемы приобретения жилья при помощи строительных сберегательных касс или жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) могут эффективно работать только в условиях стабильных цен на рынке недвижимости. А о какой-либо ценовой стабильности в условиях кризиса говорить не приходится: с одной стороны, цены на недвижимость снижаются все медленнее, с другой - некоторые эксперты не исключают второго "дна", когда квартиры подешевеют до $2 тыс. за квадратный метр, то есть до уровня 2003-2005 годов.

Средняя стоимость квадратного метра в Москве сейчас, по оценке аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN), составляет $4,3 тыс. (без учета элитного и нетипового жилья). Панельные хрущевки предлагают по $3,9 тыс. за метр, типовую панель - по $4 тыс., современные высотки и кирпичные пятиэтажки продают за $4,2 тыс., квартиры в монолитно-кирпичных домах - за $4,8 тыс., сталинки - за $5,2 тыс. В IRN ожидают, что к концу мая или чуть раньше цены на московское жилье остановятся на отметке $4-4,2 тыс. за метр (уровень стагнации 2007 года), и очередного спада или роста рынка не последует раньше, чем через 6-9 месяцев. При этом сотрудники центра не исключают, что если кризис будет прогрессировать, то цены на квартиры рухнут снова.

Вопросы без ответов

Во время обсуждений законопроекта были и замечания. В основном они свелись к нескольким пунктам. Во-первых, в нем не было специальных механизмов защиты, отличных от существующих в настоящее время. Во-вторых, в целом принятие закона приведет к дальнейшей принудительной специализации банков за счет вычленения отдельных сегментов кредитного рынка. А это противоречит провозглашенной в стратегии развития банковского сектора концепции формирования универсальных банков. В-четвертых, неясно, как может быть практически реализована модель очередности.

На практике, скорее всего, условия договоров накопления не смогут быть стандартизированы, поскольку это ущемит интересы вкладчиков, ограничивая их свободу договора. Однако при дифференцировании условий договоров формирование и тем более соблюдение очередности при сроках от 1,5 до 30 лет составит серьезную проблему. К тому же сохранение права на досрочное изъятие вклада в любое время поставит саму систему очередности под постоянную угрозу краха. Были и другие замечания к проекту - например, почему ССК не названы строительным сберегательным банком. Впрочем, это вопрос спорный: в условиях кризиса доверие к банковским структурам может довольно резко снижаться, как это не раз происходило и в России, и в других странах мира.

За рубежом

Строительные общества играли огромную роль в Германии и Австрии - фактически послевоенная Европа поднялась из руин за счет кооперативов. К началу 1990-х годов немецкие стройсберкассы финансировали 30% всего жилищного строительства страны. На долю австрийских приходилось 45%. В Германии за время существования системы стройсбережений были мобилизованы и предоставлены в форме кредитов около 800 миллиардов евро.

По статистике, каждый третий житель Германии и 45% всех семей имеют договор строительного вклада. В Словакии, Чехии, Венгрии стройсберкассы (ССК) переняли немецкий и австрийский опыт. В Чехии в первый же год работы членами ССК стали 2% жителей, в Венгрии - 3%. Через десять лет работы уже 45% чехов являлись участниками ССК, а доля ипотечных кредитов составила свыше 20% ВВП. В Словакии к 2003 году ССК выдали 270 тысяч займов, тогда как ипотечные кредиты банков насчитывали 22 тысячи и кредиты госфонда - еще 28 тысяч.

Источник: finiz.ru