Как самостоятельно определить максимально выгодные условия ипотеки

09-04-2010На рынке кредитования недвижимости наблюдается "оттепель". По прогнозам экспертов, в этом году его объем увеличится на 50%-55% относительно 2009 года.

Заявления власти о необходимости снижении ставок до 10% годовых и видимая активность банков, вновь начинающих борьбу за "ипотечных" клиентов, заставляют нас снова задуматься о привлечении кредитных средств для улучшения жилищных условий.

Но прежде чем идти к ипотечному брокеру или самостоятельно погружаться в многообразие банковских предложений, многие из нас начинают с элементарного подсчета ежемесячных платежей, используя онлайн-сервисы ипотечных калькуляторов. Они представлены на многих сайтах, так или иначе связанных с жилищным кредитом.

Расположенные на специализированных порталах про недвижимость, и банковские ипотечные калькуляторы однотипны. Они производят единичный расчет по внесенным параметрам (стоимость квартиры, первоначальный взнос, который вы планируете внести, срок кредитования, семейный доход и т.п.). Исходя из типа калькулятора, можно выяснить, какую сумму нужно будет платить каждый месяц или размер займа, на который вы сможете рассчитывать в конкретном банке.

Однако, по мнению специалистов Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", это не дает возможности выбрать оптимальную ипотечную программу и сравнить разные условия по кредитам между собой. Насколько сильно влияет на сумму ежемесячных платежей срок кредитования? Что выгоднее: внести планируемую сумму первоначального взноса или немного занять у родственников для увеличения этой суммы, чтобы потом сэкономить на платежах? Сколько "стоит" каждый процент кредитной ставки и стоит ли бороться за ее снижение?

В отличие от описанных сервисов, ипотечный калькулятор нового поколения от www.irn.ru дает ответы на подобные вопросы и позволят прозорливому заемщику свободнее ориентироваться в предлагаемых ипотечных программах. С его помощью вы не только сможете рассчитать ключевые параметры кредита, но и самостоятельно проанализировать их взаимозависимость, чтобы в дальнейшем подобрать оптимальную программу кредитования, в полной мере учитывающую ваши возможности.

Еще одним преимуществом калькулятора является его мультивалютность. Обычные ипотечные калькуляторы предлагают производить расчет только в одной валюте, и, если у вас, например, накоплена сумма в евро, зарплата - в рублях, а кредит вы собираетесь брать в долларах, то вам придется самостоятельно пересчитывать средства по текущим курсам, чтобы указать нужные параметры. В ипотечном калькуляторе от www.irn.ru вы можете указывать все суммы в необходимых для вас валютах - программа калькулятора сама, учитывая курсы валют, приведет их к валюте кредита, в которой вам потом придется расплачиваться с банком.

Следим за параметрами

Для наглядности рассмотрим на примере, как работает наш ипотечный калькулятор. Возьмем наиболее популярный на сегодняшний день сектор вторичного жилья эконом-класса. Пусть это будет квартира в пятиэтажке стоимостью 4 млн. рублей. Берем характерные на сегодня ипотечные программы в России, и вносим в параметры следующие значения: сумма первоначального взноса 30%, ставка кредита 15%, срок кредитования 25 лет.

Получаем вот такой отчет, где указана не только сумма ежемесячного платежа, но и другие интересные подробности, например, величина переплаты за квартиру.

Как видим, ежемесячный платеж при заданных условиях будет составлять 35 863 руб. 26 коп. Теперь посмотрим зависимость от срока кредитования и заменим 25 лет последовательно сначала на 30, а потом на 20 лет. Что мы видим? При кредите сроком в 30 лет ежемесячный платеж будет всего на 400 рублей меньше, и составит 35 404 руб., в то время как при кредите на 20 лет придется платить 36 870 руб. в месяц. То есть отсутствие дополнительных пяти лет кредитного бремени увеличит ежемесячный платеж всего на одну тысячу рублей. Не стоит ли уменьшить срок кредита, если это не так существенно отразится на платежах, но при этом позволит уменьшить переплату на 1,9 млн. рублей?

Отметим, что мы можем видеть, как меняются все результаты, каждый раз возвращаясь к исходной таблице и меняя в ней параметры (опция "изменить параметры кредита"), а можем посмотреть зависимости на графиках, выбрав, что именно нас интересует: зависимость параметров кредита от величины ставки, срока кредитования или начального взноса.

Возьмем зависимость параметров кредита от величины ставки.

Здесь мы видим более резкие изменения. Разница между каждым процентом в нашем случае прибавляет к ежемесячному платежу около двух тысяч рублей. Заявляемая сейчас некоторыми банками ставка в 13% в рублевом кредите на вторичном рынке обошлась бы нам в 31 579 рублей ежемесячного взноса. Несомненно, стоит обратить внимание на подобные предложения.

Теперь рассмотрим зависимость параметров кредита от первоначального взноса. Мы рассчитываем на 30%, что в нашем случае - 1 млн. 200 000 рублей. Видим, что при взносе 30% сумма ежемесячного платежа уменьшится на две с половиной тысячи и составит 33 301 рубль.

Попробуем еще поработать с параметрами. Изменим поочередно ставку, затем срок кредита и первоначальный взнос, каждый раз анализируя колебания ежемесячного платежа. Итак, при ставке 13%, взносе 30%, сроке 25 лет наш платеж будет 31 579 руб. Посмотрим зависимость от срока: если выплачивать кредит 20 лет, то ежемесячный взнос составит 32 804 руб., т.е. "сэкономленные" 5 лет обойдутся нам в лишние 1225 рублей в месяц.

Оставим этот параметр, а изменим теперь первоначальный взнос. Пусть он составит 35%. Итак, при взносе 35%, ставке 13% и сроке 20 лет ежемесячный платеж составит 30 460 руб., т.е. на 2344 рубля меньше, чем при тех же условиях, но взносе в 30%. Разница 5% в нашем случае - это 200 тыс. рублей. Не будет ли выгоднее занять эти деньги, допустим, у родственников и постараться вернуть долг как можно скорее, к примеру, за 3 года? Таким образом на это время придется "затянуть пояс", зато последующие 17 лет мы будем в выигрыше на 2 344 рубля ежемесячно. Если при тех же параметрах изменить срок кредитования на 15 лет, то ежемесячный платеж обойдется нам в 32 896 рублей. Это всего на 92 рубля ежемесячно больше, чем при взносе 30% на срок 20 лет.

Вот так, перебирая параметры и анализируя их зависимость, вы сможете подобрать для себя оптимальные ипотечные программы, исходя из своих материальных возможностей.

В результате программа, самостоятельно пересчитав указанные суммы по текущим курсам, привела все значения к единой валюте - доллару, которым мы и будем расплачиваться с банкоком.



Версия для печати
Назад, к обзору всех новостей на сайте